มองตลาดอสังหาฯ ผ่านสายตา “ลุมพินี วิสดอม”
“ลุมพินี วิสดอม” ระบุจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลปี 2564 ปรับตัวลดลง 20% ผลจากการแพร่ระบาดของโคโรน่าไวรัสสายพันธ์ใหม่ 2019 (COVID-19) ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ ขณะที่แนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่ ในปี 2565 ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีแนวโน้มเติบโต 5-20% ขึ้นอยู่กับความสามารถในการควบคุมสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 สายพันธ์โอมิครอน(Omicron) และมาตรการฟื้นฟูเศรษฐกิจของภาครัฐ
ขณะที่ปี 2564 มีการเปิดตัวโครงการอาคารชุดพักอาศัย จำนวน 20,942 หน่วย หรือ สัดส่วน 37.5% หรือ ลดลง 20% เมื่อเทียบกับปี 2563 คิดเป็นมูลค่าการเปิดตัวอาคารชุดพักอาศัย 92,732 ล้านบาท โดยมูลค่าเพิ่มขึ้น 31% เมื่อเทียบกับมูลค่าการเปิดตัวในปี 2563 คิดเป็นราคาขายเฉลี่ย 4.42 ล้านบาทต่อหน่วย หรือราคาต่อหน่วยปรับตัวเพิ่มขึ้น 63% เมื่อเทียบกับราคาเฉลี่ย 2.71 ล้านบาทในปี 2563 ราคาขายเฉลี่ยนต่อหน่วยของอาคารชุดปี 2564 เพิ่มขึ้นเป็นผลจากการเปิดตัวโครงการระดับพรีเมี่ยมของค่ายบริษัทอสังหาฯ บางแห่ง ทำให้ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยปรับตัวสูงขึ้นในปี 2564 เมื่อเทียบกับปี 2563
“การแพร่ระบาดของ COVID-19 ในปี 2564 ส่งผลกระทบโดยตรงต่อความมั่นใจรายได้ในอนาคตและการตัดสินใจซื้อของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องชะลอและเลื่อนแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2564 ก่อนที่จะทะยอยเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาสสุดท้ายของปี 2564 ทำให้จำนวนหน่วยและมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2564 ลดลงต่อเนื่องจากปี 2562-2563” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
ในขณะที่แนวโน้มของตลาดอสังหาฯ ในปี 2565 จากการคาดการณ์ของทีมวิจัย “ลุมพินี วิสดอม” ได้มีการปรับการคาดการณ์จากเดิมที่คาดไว้เมื่อปลายปี 2564 ว่าตลาดอสังหาฯ มีแนวโน้มเติบโต 15-20% มาอยู่ที่อัตราการเติบโต 5-20% โดยการปรับการคาดการณ์เป็นผลมาจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 สายพันธ์ “โอมิครอน” ในช่วงปลายปี 2564 ต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2565 ทั้งในประเทศไทยและทั่วโลก ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อภาวะการค้าการลงทุน และห่วงโซ่อุปทาน(Supply Chain) ทั่วโลก รวมถึงเศรษฐกิจไทย โดยเฉพาะภาคการท่องเที่ยวและการส่งออก ที่เป็นเครื่องจักรสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจและกำลังซื้อภายในประเทศ
“ลุมพินี วิสดอม” ประเมินภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในปี 2565 ออกเป็น 3 ความเป็นไปได้ (3-Scenarios) โดยอ้างอิงจากการคาดการณ์แนวโน้มเศรษฐกิจในปี 2565 ของธนาคารโลก ธนาคารแห่งประเทศไทย และสภาพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ และความสามารถในการควบคุมสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 ตามแนวทางของกระทรวงสาธารณสุข
– Base Case เป็นกรณีที่สามารถควบคุมการแพร่ระบาดของ COVID-19 ได้ภายในไตรมาสแรกของปี 2565 ภาคการส่งออกเติบโตได้ 5-8% จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติไม่น้อยกว่า 5 ล้านคน เศรษฐกิจโลกเติบโตที่อัตรา 3.6% ตามการคาดการณ์ของธนาคารโลก และเศรษฐกิจไทยเติบโตที่ 3.6-4% ตามการคาดการณ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย และสภาพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ตลาดอสังหาฯ ในเขตกรุงเทพและปริมณฑล มีแนวโน้มที่จะเติบโตในอัตรา 10-20% โดยคาดว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ 78,000-84,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 292,000-318,000 ล้านบาท
-Worse Case เป็นกรณีที่สามารถควบคุมการแพร่ระบาดของ COVID-19 ได้ในครึ่งแรกของปี 2565 ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อการเติบโตของเศรษฐกิจไทยในอัตราที่ต่ำกว่า 3% ต่อปี ภาคการส่งออกเติบโตต่ำกว่า 5% จำนวนนักท่องเที่ยวน้อยกว่า 5 ล้านคน และ เศรษฐกิจโลกเติบโตน้อยกว่า 3.6% ตลาดอสังหาฯ จะมีอัตาการเติบโต 5-10% โดยคาดว่า ผู้ประกอบการจะชะลอแผนเปิดตัวโครงการใหม่ในครึ่งแรกของปีมาอยู่ในครึ่งหลังของปี ทำให้จำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่อยู่ที่ 66,000-78,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 278,000-292,000 ล้านบาท
-Worst Case เป็นกรณีที่สามารถควบคุมสถานการณ์การแพร่ระบาด COVID-19 ในไตรมาสสุดท้ายของปี 2565 ซึ่งจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อเศรษฐกิจโลก ภาคการส่งออกและภาคการท่องเที่ยว ซึ่งจะทำให้เศรษฐกิจไทยเติบโตน้อยกว่า 2% ในปี 2565 ซึ่งจะทำให้ภาคอสังหาฯ มีอัตรการเติบโตอยู่ที่ 3-5% โดยคาดว่าจะมีจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่ 60,000-66,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 273,000-278,000 ล้านบาท
“ตลาดอสังหาฯ ปี 2565 นอกจากจะเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 สายพันธ์ โอมิครอน ที่แพร่ระบาดอย่างรวดเร็ว หลังจากการเฉลิมฉลองในช่วงเทศกาลปีใหม่ แล้วยังต้องเผชิญกับภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงแตะระดับ 90% ของ GDP และความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องปรับตัว และวางกลยุทธธุรกิจเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อและเพิ่มยอดขายอย่างต่อเนื่อง ถือเป็นโอกาสที่ดีสำหรับผู้ซื้อที่จะได้ซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่เหมาะสม” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว
